Cosa

Facciamo

Cosa

Facciamo

01

Il cambio destinazione d’uso

L’obiettivo è quello di acquistare immobili di categoria commerciale inattivi (uffici, laboratori, magazzini); riqualificandoli in unità residenziali richiestissime. Ricerchiamo le migliori opportunità offerte dal mercato immobiliare in zone dove è invece presente una forte domanda di abitazioni.

  • L’obiettivo è quello di riqualificare immobili di categoria commerciale trasformandoli in unità residenziali richiestissime. Negli ultimi dieci anni, la presenza dei centri commerciali e l’aumento delle e-commerce hanno contribuito alla  chiusura di  circa 70.000 attività commerciali. Di queste, il 50% sono inattive ed abbandonate. Ricerchiamo, per noi e per i nostri finanziatori di capitale, le migliori opportunità offerte dal mercato immobiliare, focalizzandoci principalmente su uffici, magazzini, laboratori e locali commerciali, in zone dove è invece presente una forte domanda di abitazioni.

    Dopo aver acquistato l’immobile, ci occupiamo di cambiare la destinazione d’uso ad abitativa, per poi procedere alla ristrutturazione, avendo cura di soddisfare le caratteristiche richieste dal mercato locale, questo al fine di massimizzare il valore dell’immobile e minimizzarne i tempi di rivendita.

    A cosa si deve stare attenti

    • Non deve essere vietato dal piano regolatore del comune d’appartenza
    • Non deve essere vietato dal condominio
    • Il CDU deve rispettare le norme igienico sanitarie
    • L’immobile deve essere a norma in riferimento alle quote
    • Alla scelta del tecnico, dell’architetto, dell’ingegnere e dell’impresa
    • Per quanto mi riguarda, anche se non è obbligatorio, è preferibile che ci sia la presenza di una corte esterna e che l’immobile confini con degli immobili residenziali
    • Alla possibilità o meno di poter aprire delle finestre
    • Alla possibilità o meno di poter modificare la facciata
    • Capire se le finestre progettate da noi devono stare in linea con quelle presenti nel palazzo
    • L’eventuale soppalco deve rispettare delle normative
    • Scegliere sempre la zona in funzione del target di vendita. Capire quali sono e se ci sono i maggiori punti d’interesse,(metro, università, ospedali)
    • Analizzare la differenza tra il prezzo di vendita del locale commerciale ed il prezzo del residenziale ristrutturato. Se la forbice è molto ampia possiamo considerare l’operazione.
    • Decidere, caso per caso, quali clausole sospensive inserire nelle proposte d’acquisto.
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Il frazionamento

E’ una procedura che prevede la divisione di un immobile in due o più unità. Il frazionamento ne aumenta notevolmente il valore; soprattutto in una città come Roma dove i bilocali e soprattutto i trilocali sono maggiormente richiesti rispetto ai tagli di ampie metrature.

  • E’ una procedura che prevede la divisione di un immobile in diverse unità. Sono disponibili moltissimi immobili tra i 100 ed i 500mq che sono abitati da solo una o due persone. Consideriamo, ad esempio, delle coppie anziane che hanno dei figli grandi, che sono andati a vivere per conto proprio e la casa per i genitori oggi risulta troppo grande e costosa in termini gestionali. La domanda del mercato è variata in funzione di alcuni aspetti sociologici che hanno inevitabilmente influito su una richiesta di unità abitative che va tra i 45 e gli 85mq. Tra questi dobbiamo considerare l’aumento delle separazioni coniugali e la difficoltà di accesso al credito. Il frazionamento aumenta notevolmente il valore di un immobile soprattutto in una città come Roma dove i bilocali e soprattutto i trilocali sono maggiormente richiesti ed hanno conseguentemente un valore al mq maggiore rispetto ai grandi.

    Vantaggio

    Acquisto al mq e rivendita a corpo

    A cosa bisogna stare attenti

    • Alla scelta del tecnico, dell’architetto, dell’ingegnere e dell’impresa
    • Alla scelta dell’agente immobiliare che deve saper vendere su carta
    • Al posizionamento delle colonne di scarico
    • Alla disposizione sfavorevole delle pareti portanti
    • Al posizionamento dei contatori – utenze
    • Al posizionamento ed al numero delle finestre
    • Alla possibilità, per quanto mi riguarda, di garantire uno sfogo esterno su ogni unità ricavata
    • Alla possibilità di garantire attraverso una competente progettazione gli spazi ed i volumi che rispondono alle esigenze ed ai bisogni delle persone
    • Al regolamento condominiale che non deve vietare il frazionamento

Così come per i cambi di destinazione d’uso, anche nel frazionamento i nostri servizi includono tutto

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Il saldo e stralcio

Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, stabilendo un accordo con il debitore ed i creditori per saldare i debiti, dunque estinguere la procedura ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta.

  • Può succedere che, chi acquista casa con un mutuo, non riesca a far fronte al regolare pagamento delle rate con la conseguenza che l’istituto di credito avvii i procedimenti necessari per il recupero del credito. Qualora la banca non riuscisse a recuperare in alcun modo le somme dovute, agirà dando inizio ad una procedura esecutiva forzata, con inevitabile pignoramento dell’immobile e vendita all’asta. A seguito di un pignoramento sembrerebbe quindi inevitabile la vendita giudiziaria e nella maggioranza dei casi il debitore potrebbe perdere definitivamente la propria casa, non riuscendo però, con il ricavato dell’asta, a soddisfare completamente i creditori, rimanendo ancora in stato di insolvenza. Spesso, in questi casi, il debitore pensa che sia troppo tardi per poter fare qualcosa. È possibile invece intervenire, vendendo l’immobile prima della vendita giudiziaria, interrompendo in questo modo il processo esecutivo. Bisognerà trattare con l’istituto creditore al fine di negoziare il debito ed ottenere la chiusura della posizione, pagando una cifra inferiore rispetto al debito residuo. L’operazione tecnicamente viene definita “saldo e stralcio”, perché consente di saldare il debito, anche se con un pagamento ridotto: i creditori, a fronte di un pagamento immediato, possono decidere di chiudere la pratica accettando un importo più basso di quello dovuto, ovvero “stralciare” il debito. È sempre possibile proporre una definizione a saldo e stralcio mediante la vendita del proprio immobile, anche quando l’immobile è già oggetto di una procedura esecutiva presso il Tribunale di competenza. Ad accordo raggiunto, sarà effettuata la verifica che il creditore abbia provveduto alla rinuncia o all’estinzione di eventuali procedure giudiziali di recupero del credito esistenti (quali decreto ingiuntivo o pignoramento) nei confronti del debitore.

    Per chi è vantaggioso lo stralcio immobiliare?

    Il creditore ha la possibilità di recuperare in tempi rapidi parte dei propri soldi, anziché attendere l’esito della vendita in asta, che potrebbe avere tempi più lunghi ed esiti meno soddisfacenti.

    Il debitore può eliminare il proprio debito tramite l’esborso di una cifra minore, senza subire pesanti conseguenze a livello finanziario, ad esempio l’impossibilità di chiedere un finanziamento in futuro.

    L’acquirente, dopo l’attivazione delle giuste procedure, acquisterebbe un immobile in totale sicurezza ad un prezzo notevolmente ridotto (dal 30 al 40% in meno) rispetto al prezzo di mercato dell’unità stessa. Inoltre, rispetto alle aste immobiliari, il tutto può avvenire in tempi molto più brevi.

    Cosa facciamo

    Ci occupiamo di trasformare il debito dell’esecutato in un valore, trattando con i creditori in modo da ricavare il massimo vantaggio possibile e risolvere il problema definitivamente. Incontriamo personalmente l’esecutato ed analizziamo accuratamente – fino al raggiungimento del risultato gratuitamente – la sua situazione debitoria ed immobiliare. Se ci saranno le condizioni, potremo in tempi rapidi azzerare il debito cancellando il pignoramento dell’immobile, eliminando qualsiasi altra pretesa futura dai creditori e, dove sarà possibile, liquidando l’esecutato con una parte economica in eccedenza.


Per qualsiasi altra domanda